投资农业生态别墅风险大，出现问题维权难

     今年4月份，北京市国土资源局下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。经对北京市郊区区县农业结构调整项目初步清理，发现非法用地设施农业项目34个，分布在昌平、通州、顺义、房山、大兴等8个郊区县。近期则常有媒体报道农业生态别墅被强制拆除，社会反响强烈。

 什么是农业生态别墅

 数年前，北京市曾提出在全市兴建现代都市农业，此后一些地方开始打造农业生态园。在建设过程中，一些开发者在农用地上建起了大量的农家别墅对外出租，然后以对外出租的形式租赁给“城里人”，一租就是数十年，价格低廉，且附送大棚，并冠以“农业园”、“生态园”、“种植园”、“阳光科技大棚”、 “大棚别墅”、 “农业生态别墅”等名称。

 农业生态别墅是在高房价背景下的产物，是小产权房的变种。开发者往往强调其是建设生态农业园，双方签订的是租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定，以引诱购买者或承租者。但该种行为实际上属于变相的房地产开发，易造成耕地流失，是不符合我国现行法律规定的。

 若遇纠纷 依据合同维权难

 购买者或承租者对开发者的资信、项目情况无法真正了解，由于不存在任何政府监管，也没有行政机关对开发者行为进行审查，一旦出现农业生态别墅不能按期交付或无法交付的情况，难以追回已付款。

 如果农业生态别墅被相关部门强制拆除，购买者或承租者只能要求退还合同款项、赔偿损失，但因开发者已经将钱款投入到开发建设中去，执行回款难度非常大。

 购买合同或租地合同发生纠纷时，因该种合同涉嫌以合法形式掩盖非法目的，很有可能被人民法院确认无效。一旦合同无效，则购买者或承租者很难依据合同来要求开发者承担违约责任。

 农业生态别墅的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，如质量或功能不符合约定或不能满足实际使用需要，因其性质不明确，而《中华人民共和国物权法》保护的只是合法物权，一旦出现问题，人民法院很难用保护住宅的标准来维护购买者或承租者的权利。

 即便合同能顺利履行，因双方实际签订的是租地合同，如国家在承租期间对土地进行征用，承租者能否得到补偿将是个难题，在土地上重新盖房的承租者，其建设投入能否得到国家补偿更是存在争议。

 所以，对于这种打着创办和经营农业项目旗号，在农村集体土地上开发建设农业生态别墅并销售的行为应保持清醒认识，建议不要购买或承租。